Pomemben del praznih stanovanj predstavljajo prav podedovane nepremičnine.
Pomanjkanje stanovanj, visoke cene in vse težje dostopna posojila že leta zaznamujejo nemški nepremičninski trg. Medtem ko se gradnja novih stanovanj upočasnjuje zaradi naraščajočih stroškov gradnje in višjih obrestnih mer, pritisk na najemniški trg dodatno raste. Vendar pomanjkanje novogradenj ni edini vzrok težav – pomemben potencial ostaja neizkoriščen v tisočih podedovanih nepremičninah, ki stojijo prazne.
Po opozorilu specializiranega podjetja za dedno pravo in delitev premoženja Erbteilung velik del podedovanih stanovanj in hiš ne pride na trg ne zaradi pomanjkanja povpraševanja, temveč zaradi sporov med dediči ali občutka preobremenjenosti, ko gre za oddajanje.
Kazni zaradi nenamenske rabe – omejen učinek
Vse več mest se poskuša boriti proti nenamenski rabi stanovanj. Tako je mesto München nedavno izreklo skupno 230.000 evrov kazni štirim lastnikom, ki so stanovanja uporabljali kot turistične apartmaje ali pisarne. Čeprav se pravila od regije do regije razlikujejo, je cilj povsod isti: stanovanja morajo služiti bivanju, ne pa stati prazna. Kljub temu je Manfred Gabler, direktor podjetja Erbteilung, skeptičen glede učinkovitosti takšnih ukrepov.
Po podatkih zveznega statističnega urada je bilo sredi leta 2022 v Nemčiji približno 1,9 milijona praznih stanovanj, od tega je več kot polovica stala prazna dlje kot eno leto. »Kazni lahko pošljejo sporočilo, vendar ne rešujejo strukturnega problema,« poudarja Gabler.
Letno se podeduje okoli 430.000 nepremičnin
Pomemben del praznih stanovanj predstavljajo prav podedovane nepremičnine. Študija Nemškega inštituta za pokojninsko zavarovanje kaže, da se vsako leto podeduje približno 430.000 nepremičnin, pri čemer skoraj polovico predstavljajo družinske hiše. Potencial za stanovanjski trg je ogromen – a le, če se te nepremičnine spravi v funkcijo. Težava nastane, ker se večina premoženja ne deduje posamično.
Po raziskavi Postbanke kar 80 odstotkov dedičev deduje skupaj, v okviru dedne skupnosti. To pomeni, da se vsako leto približno 340.000 nepremičnin prenese na več solastnikov, v 60 odstotkih primerov pa je za razrešitev takšnih skupnosti potrebnih od dveh pa celo do 30 let.
Strah pred oddajanjem in družinski spori
Čeprav je oddajanje z vidika prava del rednega upravljanja podedovanega premoženja in zanj zadostuje večinski dogovor, se to v praksi zgodi redko. Raziskava podjetja Erbteilung kaže, da 588 od 1.318 anketiranih dedičev svoje nepremičnine ohranja popolnoma ali delno prazne. Razlog je pogosto občutek negotovosti.
Številni dediči se nenadoma znajdejo v vlogi najemodajalca in se počutijo preobremenjene z novimi obveznostmi. Poleg tega se lahko večine znotraj dednih skupnosti hitro spremenijo – današnji dogovor o najemu se lahko jutri spremeni v razpravo o prodaji ali uporabi nepremičnine s strani enega od dedičev. Družinski spori položaj še dodatno zapletajo.
V 68 odstotkih primerov bratje in sestre blokirajo razrešitev dedne skupnosti, pogosto več let. Medtem se stanje nepremičnine slabša, stroški pa rastejo.
Prazna stanovanja kot vir novih sporov
Prazna nepremičnina ne obremenjuje le stanovanjskega trga, temveč tudi same dediče. Okoli 35 odstotkov sporov znotraj dednih skupnosti izhaja iz stalnih stroškov, kot so davek na nepremičnine, zavarovanje, elektrika ali voda – izdatki, ki obstajajo tudi takrat, ko nepremičnina ne prinaša nobenega prihodka. Zato po Gablerjevem mnenju kaznovanje dedičev zaradi praznih stanovanj ni učinkovita rešitev.
Ni naključje, da na primer novi zakon o praznih stanovanjih v zvezni deželi Hessen dopušča obdobje praznine do šest mesecev med dednimi postopki.
Spodbude namesto kazni
Namesto groženj s kaznimi strokovnjaki zagovarjajo pozitivne spodbude. To so lahko finančne olajšave ali jamstva lokalnih oblasti za pokrivanje morebitnih neplačanih najemnin ali škode. Mnogi dediči se namreč bojijo, da bo oddana nepremičnina pozneje dosegla nižjo prodajno ceno. Čeprav zakon v posebnih primerih dopušča odpoved najemne pogodbe zaradi prodaje nepremičnine, so pogoji zapleteni in pogosto odvračajo lastnike. Gabler meni, da bi poenostavitev teh pravil občutno povečala pripravljenost dedičev za oddajanje – in tako na trg prinesla nujno potreben dodaten stanovanjski prostor.
Preberite še: Sveče: Ko boste to prebrali, jih ne boste več želeli imeti doma